Comment investir dans l’immobilier quand on est freelance?

L’investissement immobilier est une excellente façon de se constituer un patrimoine pour l’avenir. En tant que freelance, cela peut être une véritable opportunité qui te permettra soit d’être propriétaire de ton logement, soit de percevoir des revenus locatifs tous les mois. Mais comment investir dans l’immobilier en tant que freelance ? Quels freins peux-tu rencontrer et comment te constituer un dossier d’emprunt solide ? Les réponses sont dans cet article. 🤗

I. Quel type d’investissement immobilier faire en étant indépendant ?

Les différents investissements immobiliers sont les mêmes pour tous, que tu sois freelance, en CDI, retraité ou que tu vives de tes rentes. Tu peux donc choisir d’investir dans une résidence principale (ou secondaire, pour les plus chanceux) et/ou faire un investissement locatif. Voyons cela en détail.

1. Achat de sa résidence principale

Acheter sa résidence principale revient à payer des mensualités de crédit pour un logement dont tu seras, au terme de l’emprunt, pleinement propriétaire. Contrairement aux loyers payés lors d’une location, ici, les mensualités du prêt serviront à régler petit à petit le prix total de ton logement. Une fois l’emprunt soldé, tu n’auras plus rien à payer, mis à part d’éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration de ton chez-toi.

Il peut aussi s’agir d’une résidence secondaire, que tu pourras éventuellement louer afin de couvrir certaines dépenses. Ce logement que tu n’occuperas pas toute l’année peut être acheté tout en étant locataire ou déjà propriétaire de ta résidence principale.

2. Faire de l’investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien que tu mettras immédiatement sur le marché de la location afin de le louer. Cela signifie que tu achètes le bien pour en retirer un revenu locatif. Plus tard, si tu le souhaites, tu pourras continuer à louer, revendre ou t’installer dans ce logement. L’investissement locatif est une bonne manière de se constituer un patrimoine immobilier pour plus tard.

Certains dispositifs d’aides à l’achat, comme la loi Pinel possible dans le cadre d’un investissement immobilier neuf, obligent les bénéficiaires à louer le bien durant un certain nombre d’années (entre 6 et 12 ans pour la loi Pinel). Cette obligation offre en contrepartie une réduction d’impôt non négligeable (jusqu’à 21 % si tu loues le logement pendant 12 ans).

II. Les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en étant freelance

Acheter un bien immobilier en étant indépendant peut avoir des avantages et des inconvénients. Explications. 🤓

1. Un prix auquel s’ajoutent d’autres frais

Le coût d’une opération immobilier comprend non seulement le prix de vente du logement, mais aussi certains coûts liés à l’acquisition du bien, comme :

• Les frais de notaires ;

• L’assurance de prêt ;

• Les intérêts bancaires ;

• Les frais d’agence immobilière.  

Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, il faudra aussi ajouter le prix des meubles et des équipements à fournir obligatoirement.

2. Un prêt souvent difficile à obtenir

Avant toute chose, il faut que tu saches qu’il est parfaitement possible d’emprunter de l’argent en tant que freelance. Cependant, ce statut peut faire peur aux banques en raison de l’instabilité des revenus. C’est donc à toi de prouver que ton entreprise va bien. 

La seule solution pour qu’une banque te fasse confiance et te prête plusieurs dizaines de milliers d'euros est de lui montrer un dossier bancaire solide. Tu vas devoir : 

• Montrer que ton activité fonctionne bien : pour s’en assurer, la banque va te demander tes 2 ou 3 derniers bilans financiers ;

• Prouver que tu arrives à vivre de ton activité en te versant des salaires réguliers. Ces derniers serviront au calcul de ton taux d’endettement (le taux d’endettement est ta capacité d’emprunt maximale, il ne peut dépasser 35 % de tes revenus annuels) ;

• Démontrer que tu es un client exemplaire, sans découvert ou incident de paiement au cours des derniers mois ;

• Te constituer un apport : pour l’achat d’une résidence principale, 10 % du coût total de l’opération seront exigés ;

• Épargner afin de montrer que tu arrives à mettre de l’argent de côté pour les imprévus. 

3. Des aides pour acquérir une résidence principale

L’État donne un coup de pouce aux emprunteurs dont les revenus sont en dessous de certains plafonds. En tant que freelance, tu peux bénéficier de différents dispositifs, comme le Prêt à taux zéro (PTZ). Ce dernier permet de financer jusqu’à 40 % de ta résidence principale, à condition d’acheter un logement neuf. Il faut aussi être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de ta résidence principale au cours des deux dernières années. 

Dans certaines grandes villes (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, etc.), tu peux aussi réaliser un achat à prix maîtrisé. Il s’agit d’un accord signé entre mairies et promoteurs dans le but de proposer des biens immobiliers neuf à un prix inférieur à celui du marché. Pour toi freelance, l’avantage est que tu vas pouvoir acquérir un bien neuf dans une zone où les prix du m² sont le plus souvent inaccessibles. Pour les villes, cela permet de créer de la mixité sociale. Pour les promoteurs, cela fait vendre des biens tout en profitant de terrains pas chers fournis par les mairies concernées.

4. Des aides à l’achat pour l’investissement locatif 

Nous l’avons évoqué précédemment, investir dans de l’immobilier neuf permet de profiter du dispositif Pinel. Cette loi de défiscalisation s’applique sur les biens situés dans les zones éligibles. Par ailleurs, un plafonnement des revenus est appliqué.

Il existe également le dispositif Cosse ou « Louer abordable »qui consiste à louer le logement à un ménage dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Le loyer devra lui aussi respecter les barèmes imposés. Ce type de location doit faire l’objet d’une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

III. Comment réussir à louer ou acheter à coup sûr ?

Investir dans l’immobilier doit être un acte réfléchi.

1. Location nue ou meublée, comment choisir ?

Au moment de réaliser un investissement locatif, une question essentielle se pose : la location sera-t-elle nue (le logement est loué vide, sans meubles) ou meublée. Si tu optes pour une location meublée, sache que le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une certaine liste de meubles à fournir. 

La location meublée rapporte plus d’argent que la location vide. Mais attention, pour réussir un investissement dans du meublé, il est impératif de choisir un bien situé dans une zone où la demande est forte. Ce sont généralement en centre-ville et près des campus que les biens meublés sont le plus convoités. 

2. Conseils pour acheter en tant que freelance

Le marché de la vente immobilière est particulièrement tendu ces dernières années. Les biens à vendre sont moins nombreux que les acquéreurs désireux de trouver leur cocon. De ce fait, les prix explosent dans certaines villes et même dans les campagnes ou les zones péri-urbaines. 

Le conseil que nous pouvons te donner et de constituer rapidement un dossier de prêt solide, avec les derniers bilans et tes relevés de compte (positifs, si possible). Il pourra également être judicieux de connaître ta capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que la banque te prêtera. Ainsi, tu pourras t’orienter vers des biens dont les prix correspondent à ton budget et ainsi mettre toutes les chances de ton côté. 🥳

Si tu veux monter en compétences pour te lancer en freelance, j'ai quelques formations en ligne qui pourraient t'intéresser 😁👇

{{composant__article-formations="/design-system"}}